Откъде дойде едноетажната Америка?

2024 Автор: Seth Attwood | [email protected]. Последно модифициран: 2024-01-10 20:06

Исторически преглед на развитието на спалните райони на Съединените щати, започнало по време на индустриализацията.

Изграждането на жилищни райони в Съединените щати започва с развитие на земята и подготовка на обекта. Теренът е разделен на самостоятелни парцели, подготвят се улици, изграждат се канализация и отводнителни канали, захранвани са ел. мрежи, газ и телефонни линии и едва след това започва строителството на къщи. Такива парцели се подготвят и застрояват от една фирма и вече съм писал подробно за такова строителство, но не винаги е било така.

Днес ще разкажа историята на "американската мечта" през 1900-те - 1940-те години и ще разгледам възможностите за подобно строителство за населението от финансова гледна точка.

1. До двадесети век повечето жилищни райони са били сравнително малки и новите зони се разширяват около съществуващите райони чрез удължаване на съществуващите улици. Нямаше държавни изисквания към разработчиците. компании за разработчици по същество не съществуваха. По това време само сградите в централните части на града са били строго регламентирани за запазване на красотата.

2. Фирми продаваха земя за индивидуално строителство и след закупуване на парцел, самият собственик поръчва къща за себе си от която и да е строителна фирма. След известно време на фирмите, които продават земя, става ясно, че много по-изгодно би било да продават земя в райони с готова инфраструктура вместо самостоятелни парцели. Така се ражда терминът "районно строителство".

3. Някои от първите квартали от този тип са построени през 1927 г. от две независими компании под ръководството на двама архитекти – Е. Бостън, близо до град Балтимор, и Д. Никълъс, в предградията на Канзас Сити.

4. Окръзите наброявали около 6000 къщи, с население от 35 000 души. Защото застроената зона и в двата случая беше много мащабна, след което предприемачът трябваше да реши редица нови въпроси по изграждането на цялостната инфраструктура на района под формата на училища, магазини, близки офис сгради. В този случай само технически и комуникационни линии не бяха достатъчни и тогава архитектите решават да въведат първите стандарти за развитие на спалните зони.

5. Така се раждат няколко асоциации на архитекти и строители, които днес регулират повечето аспекти на строителството на жилищни зони, а именно Националната асоциация за градско планиране и Американския институт за градско развитие. В допълнение към регулациите и законите относно строителните стандарти, асоциациите помогнаха на новите компании да създадат проекти и оформления, които помогнаха по много начини на потенциалните купувачи като компаниите започнаха да предоставят генерален план за развитие на купувачите.

6. Но с настъпването на икономическата депресия въпросът за изграждането на жилищни райони временно беше замразен: повечето хора се оказаха в ситуация без пари. Въпросите за по-нататъшно подобряване на районите трябваше временно да бъдат отложени за по-добри времена. Президентът Г. Хувър през 1929 г. започва да свиква изслушвания по жилищния въпрос, точно в момента, когато депресията тепърва започва, а строителните компании започват набързо да замразяват строителни проекти поради неплатежоспособността на населението. Но преди пристигането на Ф. Рузвелт в администрацията не са приети кардинални закони.

7. По това време къщите се купуваха от собствениците веднага, така че само богати и заможни хора можеха да си позволят да живеят в жилищни райони, дори средната класа не можеше да си позволи такъв живот. Между 1910 г. и средата на 20-те години банките дават частни ипотеки на лица с добра платежоспособност за периоди от 2 до 5 години, но такива заеми все още са „скъпи“за средната класа. Въпреки че заслужава да се отбележи, че първите масови опити за отпускане на пари на населението са направени още през 1932 г., след като правителството прие закона за заемите за частни недвижими имоти.

8. Още през 1933 г., поради несъстоятелност, къщите, получени по заеми през 1932 г., са изоставени от собствениците в размер на около 1000 на ден. Не е изненадващо, че президентът Ф. Рузвелт, когато дойде в Белия дом, видя един от компонентите на икономическото възстановяване в осигуряването на населението с добри жилища. Президентската администрация каза: ако хората са щастливи у дома, тогава ще бъдат щастливи и на работа.

9. Ето защо на 27 юни 1934 г. правителството, подписано от президента, приема един от най-важните закони за изграждането на жилищни райони – Федералния закон за кредитиране на населението за закупуване на частни недвижими имоти.

10. За първи път в историята на страната собствениците на жилища успяха да защитят ипотеките си от покачване или понижаване на цените с 80%, а самият заем беше отпуснат от правителството за срок от 15 години при 5% годишно.

11. Самата програма продължи 3 години, но именно през тези три години населението от средната класа за първи път получава възможност да закупи къща в предградията, има скок в строителството на жилищни райони. Именно през този период се ражда терминът "американска мечта".

12. До третата година от съществуването на програмата лихвеният процент е намален до 3%, а срокът на кредита е увеличен на 20-25 години, а тези, които са получили заем с по-висок процент, могат да се рефинансират.

13. Следващият етап от активизирането на строителството пада върху периода на Втората световна война, когато постепенно започват да се завръщат нейните участници, на които държавата предоставя не само помощ под формата на различни субсидии, но и им осигурява добра работа. Ветераните от войните винаги са били назначавани първи. Между другото, този принцип остава в сила и днес. Строителството на жилища за военнослужещи се ускори още повече след Закона за подпомагане на ветераните от 1944 г. или така наречения Закон за „Правата на военнослужещите“, който гарантираше ипотека с ниска лихва от държавата за закупуване на недвижими имоти след изтичане на армията. договор и уволнение на военнослужещи.

14. Първите масивни квартали с пълна инфраструктура започват да процъфтяват в Калифорния, където между 1941 и 1944 г. са построени 2300 къщи за ветерани от войната.

15. По това време компаниите започват да строят квартали във вече познатото днес оформление, с паркове, офис сгради, училища, магазини, детски градини.

16. Спалните райони вече не са квартали, а се превръщат в самостоятелни общински единици със собствени имена, пощенски кодове, телефонни кодове. Повечето от населението на такива райони работи в града, но част от населението получава работа директно в тези райони. Малкият бизнес започва да се разпространява от центъра на градовете до техните покрайнини, което допълнително засилва развитието на жилищните райони.

17. В същото време изискванията за ползване на земята започват да се затягат, първите такива закони са приети още през 1909 г. Целта на приемането на законите се свеждаше основно до поддържане на спалните помещения чисти и подредени. Например на фабрики беше забранено да се намират в радиус от 20 км от жилищните райони. Буферната зона бяха офис сгради или складове, както и вериги магазини.

18. С приемането на закони за регулиране на използването на земята, строителите се върнаха към въпроса за преразглеждане на дизайна на спалните зони и създаване на уют и красота вътре в тях, не само под формата на паркови зони, но и под формата на подобряване на дизайна на къщи и планиране на улици, създаване на изкуствени резервоари и зони за отдих.

19. В следващата част ще ви разкажа за еволюцията на спалните зони въз основа на еволюцията на транспортните системи на САЩ, а след това ще говорим за дизайна и оформлението на спалните зони.

Снимките показват едно от предградията на Хюстън.

С началото на индустриализацията на Съединените щати много семейства започнаха да мигрират в предградията. Това се дължи на два фактора: първо, големите водещи градове се превърнаха в индустриални и оживени гиганти, много жители станаха неудобни да живеят сред шума и индустрията. Второ, имаше Форд и пътищата, които изтриха зависимостта от градския транспорт и нуждата от жилища в близост до работа. Романтично тихо предградие с частна къща, заобиколено от тишина и зеленина, се превърна за мнозина в мечта и картина на идеален живот, „американска мечта”.

1. Между другото, много преди появата на автомобили в голям брой и пътища, в средата на 1800-те, вече имаше някои скици на архитектура и оформление на спалните зони. Една от първите произведения в Съединените щати по тази тема е книгата на Андрю Даунинг, озаглавена „Курс по теория и практика на ландшафтните градини“. В тази книга Андрю описва разположението и конструкцията на спалните зони, с илюстрации и много малки детайли, като например как да се засаждат дървета или как трябва да бъдат очертани улиците. Но самата тази работа не беше първата в тази област, във Великобритания по това време вече имаше доста както архитектурни, така и инженерни есета и книги по тази тема. Въпреки че самата идея изобщо не е нова, първата крайградска зона е построена в Бруклин през далечната 1819 година. На земя от 60 акра имаше няколко прави алеи, 50 фута на 100 фута. Между другото, парцелът от 50 фута все още е един от най-популярните на пазара на частни жилища днес, заедно с парцели от 55 и 60 фута.

2. Стойността на тази книга беше във факта, че Андрю показа на обикновеното население (а не само на архитекти и инженери), че къщата „от снимката“, за която мнозина мечтаеха, може да бъде не само за много богати хора, но и също за средната класа. През следващите няколко десетилетия тази идея ще навлезе дълбоко в масите. До 1869 г. се появява едно от най-големите предградия на Бруклин с 500 акра земя, разделена на подобни парцели. Районът е наречен "Град-градина". Малки къщи бяха разположени на прави улици, районът вече беше засаден със зрели дървета, имаше градини, пътеки за разходка и други малки неща от приказен живот. От този момент нататък подобно оформление започва да се разпространява извън границите на Нова Англия. През 1907 г. подобно планиран квартал се появява в Канзас, наречен Village Club. Но в тези райони имаше един проблем - правите спални улици създаваха усещане за живот на оживен булевард, отнемайки уюта на селска къща. Решението на проблема беше във въздуха, много близо.

3. До 1890-те години идеята за частна къща някъде в гората сред комари напълно изчезва сред масите. Старите принципи бяха заменени от идеята за планиране на спалните предградия и изграждането им с цялостна инфраструктура и надграждане. Ето как изглеждаше един от районите, построени през 1884 г. в Сейнт Луис, Мисури. Наличието на прави улици не е най-доброто решение за зона за спане.

(Литография от Гаст, с любезното съдействие на Историческото общество на Мисури, нег. 21508)

4. И това е по-напреднал район, с модерно оформление – строителството започва през 1869 г. в щата Илинойс, в предградията на Чикаго. Нека се спрем на тази област по-подробно, т.к това е първото масово развитие на района в съвременния му вид, като днешното оформление не се различава много от този район. Всъщност това всъщност не е първата напреднала област. През далечната 1851 г. в Охайо е построена малка тестова зона с извити улици, която е наречена Glendale. Въпреки това крайградската зона на Чикаго беше първата голяма столична зона със сложно развитие, планирано по днешния стандарт. Първо, по време на строителството на мястото на гъста гора бяха изсечени само необходимите за строителството площи, което остави голям брой стари дървета недокоснати. На всичкото отгоре в района имаше хълмове и близка река, която дава на района страхотна гледка. Второ, целият район имаше маса извити улици, които създаваха усещане за уединение, и трето, всички парцели земя бяха разделени на нетрадиционни, неравномерни „късове“. Този подход премахва геометрията и усещането за живеене по линията. И накрая, четвърто, дизайнът на къщите беше направен индивидуално и къщите не се повтаряха една друга като копие. Главният архитект на района е Фредерик Олмстед и неговите проекти в Съединените щати ще включват повече от 450 подобни квартала в 29 щата в бъдеще.

Така изглеждаше районът, сивата неоцветена зона в дъното на района е реката.

(Планирайте с любезното съдействие на Националния исторически обект Фредерик Лоу Олмстед; снимка с любезното съдействие на Национално проучване на историческите забележителности)

5. До началото на 30-те години на миналия век посоката на архитектурата и планирането на крайградските райони се формира напълно не на теория, а на хартия, под формата на различни първи кодове и стандарти, както и книги: пътища за достъп от скоростни пътища до спални улици, отрязани от поредица от магазини, извити тихи спални улици, с голям брой задънени улици (за прекратяване на транзитния поток на автомобили), открити пространства с дървета и водни тела, къщи с отворена фасада и индивидуална архитектура, но същия стил и материали.

6. Националният закон за собствениците на жилища от 1934 г. сложи край на сделката. Този закон създава Федералната администрация на собствениците на жилища. Беше необходимо да се излезе от депресията и преди всичко да се осигури жилище на хората. За тази цел правителството установи правила и закони относно финансирането на частни лица при покупка на жилище, оценка на недвижими имоти, заеми и частни инвестиции в недвижими имоти, установи правила за изграждане на частни сектори и изисквания за застрахователно задължение за частни лица. жилища, а администрацията се грижеше за цялата тази икономика. Стюард Мот, един от най-опитните и талантливи ландшафтни архитекти, стана ръководител на администрацията. От този момент нататък частните фирми трябваше да кандидатстват в администрацията за одобрение на план за застрояване на нови площи. От своя страна администрацията е установила строги изисквания за планиране на кварталите, принуждавайки компаниите не само да щамповат къщи, но и да създават красиви квартали с пълно подобрение. От 1936 до 1940 г. администрацията издава редица райкоди, на които всички развойни компании са длъжни да се подчиняват. Нека да разгледаме основните точки на тези уроци относно архитектурата, които са валидни и до днес (с незначителни изменения).

7.

1. Частните зони трябва да бъдат разположени на места, подходящи за живеене без вреда за здравето (говорим за това, че например няма как да се построи квартал до металургичен комбинат).

2. Зоните трябва да бъдат разположени на места, подходящи за обитаване, с минимален риск за живота на населението (това означава, че не трябва да се строят зони на места с постоянни урагани, в зони на наводнения или смог, eggey, здравей Луизиана и Канзас).

3. Всяка област трябва да има цялостна инфраструктура, предназначена за населението (училища, детски градини, болници, пътища, градски транспорт и др.).

4. В района да бъде включено изграждането на цялата необходима индустриална инфраструктура (пречиствателни съоръжения, канализация, отводнителни канали за отстраняване на проливни дъждове и др.).

5. Подчинение на районирането на градовете, т.е. не можете да стоите там, където земята е била предназначена за нещо друго, като търговски центрове, офис сгради и т.н.

6. Защита на ценообразуването, т.е. къщите трябва да бъдат построени по един план, така че тяхната ценова линия да е приблизително еднаква, без значителни отклонения. За това са приети различни закони, например за размера на парцелите, отстъпа от ръба на парцела (т.е. голяма къща не може да се построи върху парцел от 55 фута, поради факта, че ще не пасва поради вдлъбнатина), качеството и вида на материалите.

8.

7. Пълен финансов план за експлоатацията на района – т.е. предприемачът трябва да съгласува всички финансови разходи за поддръжка на района с града, на който ще бъде отдадена площта. Това включва разходите за поддръжка на района, поддръжка на цялата инфраструктура, разходи за ремонти, разходи за индустрии, които не генерират преки приходи, като детски площадки и спортни площадки, или поддръжка на разкрасяване. Въз основа на тези изчисления е изчислен данъкът върху пребиваването в района и покачването на цените на жилищата. Между другото, за тези, които не знаят, всеки собственик на частна къща плаща данъци годишно на всяка местна администрация. Днешните данъци в Хюстън варират от 3 до 5% от оценената стойност на жилище. Тези. ако вашият дом се оценява на 500 000 $ от днешния пазар, тогава вашият годишен данък ще бъде средно $ 15 000. Тези пари отиват за поддръжка на района, училища, ремонт на пътища и т.н. За финансовата страна и оценката на къщите ще говоря по-късно.

8. Стандартът включва и изчисления за изграждане на пътищата, броя на техните ленти, архитектурата на пътищата, завоите, възходи и спускания, големината на блоковете, наличието на паркове и спортни площадки, напояване на района, канализация, електричество и др.

9. Това е бъркотията, която новосъздадената администрация направи само за няколко години. Сега строителите можеха да получат по-изгодни инвестиционни условия, много строителни проблеми и координация между градските власти и строителите бяха разрешени. На всичкото отгоре Мот успя да накара федералното правителство да приеме закони за кривите улици. Нека ви напомня, че след построяването на Ню Йорк инженерите много се влюбиха в владетеля и нямаха представа, че все още съществува такова нещо като компас. Така всичко, което можеше да се направи директно, се правеше директно, а кривите улици се възприемаха като сензация и пробив в бъдещето. Всъщност кривите улици имат много предимства пред правите, първо, както споменах по-горе, те създават уютна атмосфера и отнемат усещането за живот на оживена улица. Второ, кривите улици са много по-подходящи в райони с релеф, т.к Ъглите на наклона на склоновете на пътищата могат да се контролират чрез огъване около хълмовете. На трето място, кривите улици намаляват разходите за изграждане на комуникации и пътища на места с облекчение. И накрая, те създадоха по-безопасен трафик, т.к броят на кръстовището в спалните помещения рязко е намалял, а вниманието на водача се увеличава по време на шофиране. В началото на 1940 г. кривите пътища са узаконени, а сега те също са едно от изискванията за проектиране на спални зони.